房地产市场已经进入新阶段

尹中立

就2022年上半年房地产市场运行情况来看，出台了各种促进住房需求的政策措施，人民银行也出台了降准降息政策，但市场仍处于调整筑底的走势中影响当前房地产市场运行的最主要因素是部分房地产企业的流动性风险

在房地产的所有数据中，房地产投资最受关注1—6月，全国房地产开发投资68314亿元，同比下降5.4%，其中，住宅投资51804亿元，下降4.5%房地产开发企业房屋施工面积848812万平方米，同比下降2.8%其中，住宅施工面积599429万平方米，下降2.9%房屋新开工面积66423万平方米，下降34.4%其中，住宅新开工面积4.88亿平方米，下降35.4%

值得注意的是，今年4月份以来，房地产投资数据出现负增长，1—4月份房地产开发投资比去年同期下降2.7%这是该数据有史以来第一次为负，这意味着与房地产相关的上下游产业链中的很多行业都会受到影响所以我们可以看到，铜和各种有色金属，包括煤炭，钢铁，铁矿石的价格都有明显的下降

影响房地产投资的是房地产销售1—6月，房屋竣工面积28636万平方米，下降21.5%其中，住宅竣工面积20858万平方米，下降20.6%商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%，其中，住宅销售面积下降26.6%商品房销售额66072亿元，下降28.9%，其中，住宅销售额下降31.8%

在各项利好政策刺激下，一季度房地产市场一度回暖为了稳定市场预期，年初多个城市出台支持购房的政策，包括契税补贴，消费券补贴，新居民购房券，住房公积金贷款优惠等，支持合理需求，部分城市将房贷首付比例降至20%，部分一线城市协调各大商业银行，降低房贷利率在政策暖风下，2月房地产市场成交量触底从二手房的成交数据来看，今年2月的日均成交量比1月上涨了30%左右，扭转了之前的下跌趋势

二手房价格也止跌回升一线城市中，北京，上海，广州二手房价格微涨，深圳二手房价格也环比微涨，结束了去年8月以来连续6个月的环比下跌这是一个重要的市场信号从以往的经验来看，二手房市场对政策的敏感度是领先于新房市场的，新房市场的交易会在二手房交易反弹一个季度后开始发生变化

3月部分地方遭遇零星疫情，市场微弱的复苏势头很快消失4月数据创近期新低，4月商品房销售金额8134亿元，同比下降46.6%，商品房销售面积8722万㎡，同比下降39%4月住宅成交金额7175亿元，成交面积7417万㎡，同比分别下降48.58%和42.37%从4月份开始，房地产投资数据开始出现负增长，1—4月份房地产开发投资同比下降2.7%这意味着房地产行业将拖累其他行业

当前，影响房地产市场运行最突出的问题是部分房地产开发企业的债务风险在风险化解之前，市场信心恢复的比较慢，因为目前市场80%以上的销售都比较快

中国人民银行最近几天发布的城镇储户问卷调查报告显示，20年来个人储蓄意愿趋于较高水平今年第二季度，倾向于更多储蓄的居民占58.3%，比第一季度增加了3.6个百分点这与居民存款规模的快速增长是一致的

央行7月11日发布的金融统计数据显示，今年上半年，人民币存款增加18.82万亿元，同比多增4.77万亿元其中，居民存款增加10.33万亿元，创近三年同期新高房地产销售创新低，居民储蓄创新高，说明居民资产配置行为发生了很大变化

通过这些数据可以看出，房地产市场已经进入了一个新的阶段，市场的运行特征也发生了新的变化，需要我们密切观察。